Le taux d’usure : qu’est-ce que c’est ?
Depuis quelques semaines, on entend beaucoup parler de taux d’usure en matière de crédit immobilier, mais qu’est-ce que c’est ? Comment est-il calculé et quelle est son utilité ?
Pour commencer, il n’existe pas un seul mais plusieurs taux d’usure et ils sont fixés en fonction :
- De la catégorie de crédit associée (crédit à la consommation, crédit immobilier, crédit renouvelable, etc.)
- Du montant du prêt
- Et de la durée du prêt
Concrètement le taux d’usure correspond au pourcentage maximum réglementé que les banques ou autres établissements de crédits sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un crédit immobilier à un particulier, un ménage ou une personne morale.
Plus précisément, c’est le taux d’intérêt annuel effectif global (TAEG) maximal qu’ils sont autorisés à appliquer à votre crédit lorsque vous contractez un prêt immobilier.
De quoi est composé le taux annuel effectif global (TAEG) ?
Le TAEG est le taux d’intérêt « tout compris » d’un crédit et comprend notamment :
- Le taux d’intérêt de base (dit taux d’intérêt nominal),
- Les frais de dossier,
- Les coûts d’assurance emprunteur.
Le TAEG d’une offre de prêt fait partie des informations déterminantes pour choisir votre crédit. En effet, il permet une véritable évaluation du coût global de chaque crédit et aide à comparer les offres proposées par les prêteurs, les règles étant les mêmes pour tous.
Il est strictement interdit aux banques et autres établissements de crédits de vous accorder un prêt dont le TAEG du crédit dépasse le taux de l’usure. Dans le cas contraire, le prêt serait considéré comme usuraire.
À savoir : l’usure constitue un délit passible d’un emprisonnement de deux ans et/ou d’une peine d’amende de 300000€ (article L341-50 du Code de la consommation).
Quel est le taux d’usure en vigueur depuis le 1er octobre 2022 ?
Bonne nouvelle pour un certain nombre de dossiers de prêts jusqu’ici refusés en raison d’un taux d’usure déconnecté de la réalité, le taux d’usure a enfin été relevé en date du 1er octobre 2022. Le taux maximum légal du crédit immobilier est passé :
- À 3,05% pour un emprunt à taux fixe de 20 ans et plus,
- À 3,03%, pour les prêts à taux fixe d’une durée inférieure,
- À 2,92% pour les prêts à taux variable quelle que soit leur durée,
- À 3,40% pour les prêts relais quelle que soit la durée de l’emprunt.
A quoi sert le taux d’usure ?
Le taux d’usure a pour objectif de protéger les emprunteurs en limitant les éventuelles pratiques abusives de la part des établissements bancaires ou autres établissements de crédit, qui sans ce seuil pourraient proposer des taux excessifs.
Il est fixé trimestriellement par la Banque de France et permet donc d’éviter que les emprunteurs se retrouvent dans des situations financières difficiles et ne soient plus en mesure de payer leurs dettes, et à plus grande échelle d’éviter une déstabilisation de l’économie globale.
Le taux de l’usure joue donc un rôle de régulateur.
Comment est fixé le taux d’usure ?
Pour fixer le taux d’usure, la Banque de France réalise une enquête chaque trimestre auprès d’un échantillon représentatif des établissements de crédit et des sociétés de financement, pour déterminer les TAEG moyens pratiqués au cours du trimestre précédent, pour les différentes catégories de prêts. Ensuite, la moyenne de ces taux par catégorie est augmentée d’un tiers, le taux ainsi obtenu devient le taux de l’usure pour le trimestre à venir.
Le taux d’usure s’applique à tous les crédits souscrits par les particuliers (crédits immobiliers classiques à taux fixe ou variable et prêts relais, crédits à la consommation, prêts personnels, crédits auto, crédits travaux, découverts bancaires). Deux autres critères entrent en ligne de compte dans le calcul du seuil de l’usure : la durée du crédit pour les prêts immobiliers et le montant de l’emprunt souscrit pour les prêts à la consommation.
Comment contourner le taux d’usure ?
En pratique, que faire si un prêt immobilier vous est refusé en raison d’un dépassement du taux de l’usure ?
Si vous n’avez effectué des simulations de crédit qu’avec une seule banque, sachez que vous avez la possibilité de contacter d’autres établissements de crédit ou des courtiers spécialisés en crédits immobiliers.
Les refus de prêt liés à un dépassement du taux d’usure rencontrés lors d’une demande de crédit immobilier concernent plus particulièrement les emprunteurs présentant aux yeux des établissements financiers des risques en termes de remboursement (seniors, personne ayant des antécédents médicaux graves, etc.). Lorsque l’établissement prêteur calcule le coût total du crédit pour ces personnes-là, le TAEG qui en ressort peut parfois être supérieur au taux d’usure, et l’offre de prêt est de fait, refusée au demandeur.
Si vous vous trouvez dans ce cas, il vous reste deux solutions pour tenter de tirer votre épingle du jeu :
- Il est d’abord possible de contourner le dépassement du taux d’usure en externalisant l’assurance emprunteur (qui représente généralement une grosse part du coût d’un prêt immobilier)
- Ensuite, un changement du nombre de mensualités de l’emprunt peut aussi parfois entraîner une baisse de son TAEG, et ainsi permettre de contourner le taux d’usure.
Rechercher une offre d’assurance emprunteur plus avantageuse
Lorsque votre dossier de demande de financement se retrouve bloqué par la banque en raison du taux d’usure bas, la première solution à envisager consiste à souscrire à une assurance emprunteur plus avantageuse auprès d’un autre établissement. Cette assurance incontournable pour la souscription d’un prêt immobilier représente en général un poids important dans le coût total du crédit. La loi Lagarde a rendu plus facile le fait de choisir une assurance emprunteur chez une compagnie d’assurance spécialisée, en lieu et place du contrat de groupe proposé par la banque. L’avantage est que cela peut permettre de faire baisser le taux de prêt à un niveau inférieur à celui du taux d’usure.
Changer le nombre de mensualités de l’emprunt
Une autre option consiste simplement à changer le nombre de mensualités de l’emprunt. En effet, plus la durée de l’emprunt est longue, plus le TAEG baisse. Cela peut vous permettre de tirer votre épingle du jeu si vous frôlez le taux d’usure et que vous voulez éviter d’essuyer un refus de prêt.
Les conseils de Crédit du Lac pour obtenir un prêt immobilier :
Face au durcissement des conditions d’accès au crédit et à la hausse des taux, bon nombre d’emprunteurs rencontrent, depuis quelques mois, de réelles difficultés à obtenir le financement de leur projet immobilier. Voici nos conseils pour mettre en valeur votre dossier de prêt et maximiser vos chances d’obtenir votre financement.
Mettre les banques en concurrence
Mettez en concurrence les différentes banques et autres établissements de crédit et prenez le temps de comparer leurs offres. Il existe des écarts de taux et de conditions non négligeables entre les différents établissements, écarts encore plus importants dans le contexte actuel de hausse généralisée des taux.
Cibler l’établissement bancaire en fonction de votre profil
Sachez que certains établissements bancaires ont tendance à cibler plus particulièrement certains profils d’emprunteurs comme par exemple :
- Les indépendants
- Les primo-accédants
- Les fonctionnaires
- …
N’hésitez pas à faire appel à nos experts Crédit du Lac qui sauront vous guidez vers les établissements bancaires les plus appropriés à votre situation personnelle.
Jouer sur l’assurance emprunteur
Comme précisé plus haut, l’assurance emprunteur est sans aucun doute le levier majeur pour optimiser votre dossier auprès des établissements de crédit. De nombreux acteurs proposent désormais des offres moins onéreuses que les banques qui ne rechignent plus à accepter une délégation d’assurance.
Actionner le levier de la durée d’emprunt
Augmenter la durée de votre prêt fait automatiquement diminuer votre mensualité. Cela peut augmenter vos chances de voir votre dossier validé par un établissement de crédit.
Pourquoi faire appel à Crédit du Lac pour votre dossier de financement ?
Notre connaissance du marché nous permet de centraliser les offres de prêt existantes et ainsi vous faire gagner un temps précieux. Plus qu’obtenir un taux intéressant pour votre projet immobilier, nous chercheront surtout à optimiser votre dossier pour vous obtenir un accord de financement en déterminant pour vous l’offre la plus intéressante en fonction de votre profil.
Super intéressant ! Merci !