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Les différentes garanties d’un prêt immobilier et leur importance
Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, vous vous engagez à rembourser la somme empruntée sur une période souvent très longue. Pour rassurer les banques et s’assurer que le prêt sera bien remboursé, celles-ci exigent généralement des garanties. Ces dernières constituent une sécurité pour la banque, mais également pour l’emprunteur, qui peut ainsi obtenir des conditions de prêt plus avantageuses.
Dans cet article, nous allons nous intéresser aux différentes garanties qui peuvent être proposées dans le cadre d’un prêt immobilier. Notre objectif est de vous aider à comprendre les différences entre ces garanties, ainsi que leurs avantages et inconvénients respectifs. Nous passerons en revue la garantie hypothécaire, le privilège de prêteur de deniers, le cautionnement et la garantie du nantissement.
La garantie hypothécaire
Définition :
La garantie hypothécaire est l’une des garanties les plus couramment utilisée dans le cadre d’un prêt immobilier. Elle consiste à mettre en garantie le bien immobilier financé par le prêt ou un autre bien déjà en votre possession, en faveur de la banque prêteuse afin de se protéger contre le risque de non-remboursement du crédit par l’emprunteur. Si ce dernier ne parvient pas à rembourser son prêt, la banque peut alors procéder à la vente du bien immobilier et récupérer le montant du prêt restant dû.
Fonctionnement :
Le fonctionnement de la garantie hypothécaire est relativement simple. Au moment de la souscription du prêt, la banque demande à l’emprunteur de mettre en place une hypothèque sur le bien immobilier financé. Cette hypothèque est inscrite par un notaire au registre des hypothèques et reste en place jusqu’à ce que le prêt soit intégralement remboursé. En cas de non-paiement des échéances, la banque peut engager une procédure de saisie immobilière pour récupérer son dû.
Avantages et inconvénients de l’hypothèque :
La garantie hypothécaire présente plusieurs avantages pour les emprunteurs. Tout d’abord, l’hypothèque est une garantie sûre pour la banque et permet donc d’obtenir un crédit immobilier dans des situations complexes. En outre, elle permet de financer tous types de biens : ancien, neuf, VEFA, terrain, etc. Cependant, la garantie hypothécaire présente également des inconvénients. En cas de non-remboursement du prêt, la banque peut saisir le bien immobilier et le vendre aux enchères, ce qui peut entraîner la perte du logement pour l’emprunteur. De plus, l’inscription de l’hypothèque devant obligatoirement être faite par un notaire, l’emprunteur doit donc s’acquitter de frais de notaire (certains de ces frais sont fixes, d’autres sont proportionnels au montant du prêt). Puis, si vous souhaitez lever l’hypothèque, en cas de revente du bien avant le terme du crédit par exemple, vous devez vous acquitter des frais de mainlevée. Le principal défaut de l’hypothèque est donc son coût. C’est pourquoi très souvent, un privilège de prêteur de deniers (PPD) est préféré. Autre garantie réelle, ce privilège évite les coûts de publicité foncière. Il n’est toutefois pas possible pour des biens en construction mais uniquement pour l’immobilier ancien.
Le privilège de prêteur de deniers
Définition :
Le privilège de prêteur de deniers (PPD) est une garantie spécifique au prêt immobilier pour l’acquisition d’un bien existant. Il permet à la banque de bénéficier d’un droit de priorité sur le bien immobilier financé en cas de défaillance de l’emprunteur.
Fonctionnement :
Le fonctionnement du PPD est le suivant : lors de l’achat d’un bien immobilier ancien, la banque bénéficie du privilège du prêteur de deniers (PPD). Ce privilège lui permet de bénéficier d’un droit de priorité sur le bien en cas de non-remboursement du prêt par l’emprunteur. C’est-à-dire que la banque pourra se faire rembourser avant les autres créanciers s’il y en a, sur les fonds récupérés lors de la vente aux enchères du bien immobilier.
Avantages et inconvénients du PDD :
Le principal avantage du PPD est qu’il est sensiblement moins coûteux que la garantie hypothécaire, car l’inscription du PPD n’est pas assujettie à la taxe de publicité foncière (contrairement à l’hypothèque). En outre, il facilite la négociation pour l’octroi d’un prêt auprès de l’organisme prêteur puisqu’il lui accorde un privilège conséquent et rassurant. Cependant, le PPD présente également des inconvénients. Tout d’abord, il ne peut être utilisé que pour l’acquisition d’un bien existant et non pour la construction ou la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Cette garantie porte uniquement sur les biens anciens. De plus, en cas de remboursement anticipé du crédit, l’emprunteur devra demander la mainlevée du privilège de prêteur de deniers, et de ce fait s’acquitter de frais de mainlevée (généralement entre 1 et 2% du capital restant dû).
Le cautionnement
Définition :
Le cautionnement est une autre forme de garantie souvent proposée dans le cadre d’un prêt immobilier. Il consiste à faire intervenir un organisme de caution, qui se porte garant du remboursement du prêt en cas de défaillance de l’emprunteur. Le cautionnement permet ainsi à la banque de récupérer les fonds prêtés auprès de l’organisme de caution, sans avoir à saisir le bien immobilier financé.
Fonctionnement :
Le fonctionnement du cautionnement est assez simple. En échange de sa garantie, l’emprunteur verse à l’organisme de caution une commission qui varie généralement entre 0,8% et 1,1% du montant du prêt. Si l’emprunteur ne rembourse pas le prêt, la banque se tourne vers l’organisme de caution pour récupérer les fonds prêtés.
Avantages et inconvénients du cautionnement :
Le cautionnement est une alternative intéressante à la garantie hypothécaire ou le PDD, car il permet à l’emprunteur de ne pas mobiliser de bien immobilier en garantie. En outre, il peut s’avérer moins coûteux à mettre en place car il n’est pas nécessaire de faire rédiger un acte chez le notaire, donc pas de frais d’enregistrement à prévoir. Et en cas de remboursement anticipé, aucun frais de mainlevée. Cependant, le cautionnement présente également des inconvénients. Tout d’abord, il peut être difficile de trouver un organisme de caution disposé à s’engager pour une somme importante. De plus, le marché du cautionnement bancaire est très hétérogène et les offres peuvent varier du simple au triple.
La garantie du nantissement
Définition :
La garantie du nantissement est une autre alternative à la garantie hypothécaire, qui consiste à mobiliser une partie de son patrimoine financier en garantie du prêt immobilier. Concrètement, l’emprunteur affecte un bien meuble, tel qu’un contrat d’assurance-vie ou un portefeuille de valeurs mobilières, en garantie du prêt immobilier.
Fonctionnement :
Le fonctionnement du nantissement est le suivant : l’emprunteur transfère temporairement la propriété du bien mobilier mobilisé à la banque, qui devient alors créancière nantie. La valeur des fonds doit être au minimum équivalente au capital emprunté. En cas de défaillance de l’emprunteur, la banque peut alors se faire rembourser sur le produit de la vente du bien mobilier mobilisé.
Avantages et inconvénients du nantissement :
L’avantage principal du nantissement pour l’emprunteur est qu’il permet de ne pas mobiliser un bien immobilier en garantie, tout en offrant une alternative moins coûteuse que la garantie hypothécaire ou le cautionnement car il n’est soumis à aucun frais supplémentaires.
Cependant, le nantissement présente également des inconvénients pour l’emprunteur. Tout d’abord, la valeur du bien mobilisé doit être suffisamment élevée pour couvrir le montant du prêt. De plus, le nantissement peut être contraignant, car l’emprunteur ne peut pas disposer librement du bien mobilisé pendant toute la durée du prêt (toutes opérations sur les fonds nantis sont au bon vouloir de l’établissement prêteur qui devra valider chacune des opérations de l’emprunteur). Enfin, en cas de défaillance de l’emprunteur, la banque peut procéder à la vente forcée du bien mobilisé, ce qui peut engendrer des pertes financières pour l’emprunteur.
Comparaison des différentes garanties
Le choix d’une garantie dépend de plusieurs critères tels que le montant du prêt, la situation financière de l’emprunteur, la nature du bien immobilier financé, etc. En effet, chaque garantie présente des avantages et des inconvénients en fonction de la situation de l’emprunteur.
La garantie hypothécaire permet de financer tous types de biens immobiliers, neufs ou anciens, mais peut s’avérer coûteuse. Le PDD peut constituer une alternative moins chère car non assujettie à la taxe de publicité foncière, mais ne peut être utilisée que pour des biens immobiliers anciens (impossible pour les biens en construction ou en VEFA). Le cautionnement peut constituer une garantie moins coûteuse pour l’emprunteur mais nécessite d’avoir un profil emprunteur solide. Le nantissement, quant à lui, permet de ne pas mobiliser de bien immobilier en garantie mais peut s’avérer contraignant quant à la gestion du portefeuille de valeurs mobilières mobilisé pendant la durée du prêt.
L’importance d’avoir recours à un professionnel pour prendre une décision éclairée
Chaque garantie présente des avantages et des inconvénients qui dépendent de la situation financière de l’emprunteur et du bien immobilier financé.
Recourir à un professionnel tel qu’un conseiller en financement immobilier ou un courtier peut aider l’emprunteur à comparer les différentes garanties. Ces professionnels peuvent également négocier les termes du contrat de prêt avec les banques pour obtenir les meilleures conditions possibles.
En somme, bien choisir sa garantie est crucial pour sécuriser son prêt immobilier et éviter les risques de défaillance de remboursement. Il est donc important de prendre le temps de bien évaluer sa situation. Nos experts Crédit Du Lac sont à votre écoute pour vous conseiller et vous accompagner dans votre prise de décision.
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