Inflation, hausse des taux de crédit : quel impact sur le marché immobilier ?
Après plusieurs mois d’euphorie post-Covid, le marché immobilier est perturbé par l’inflation, la hausse des taux de crédit, les difficultés des ménages pour emprunter… L’incertitude prédomine, avec une baisse probable des ventes en 2023, qui pourraient repasser sous la barre symbolique du million de transactions annuelles.
Inflation
Pour freiner l’inflation, la Banque centrale européenne (BCE) a décidé de relever son taux directeur, c’est-à-dire le taux auquel elle prête de l’argent aux banques commerciales.
Cela a altéré la production de crédits (en dépit de la mensualisation du taux d’usure), car il augmente le coût auquel les banques achètent l’argent qu’elles prêtent. En effet, pour préserver leurs marges, les banques ont alors relevé leurs taux d’emprunt, ce qui impacte les projets immobiliers et entraîne une baisse des ventes.
Pour préserver la solvabilité des emprunts, le système bancaire devient donc plus sélectif dans l’octroi des prêts, éliminant les débiteurs les plus vulnérables.
Résultat, d’après les chiffres publiés le 9 mai par la Banque de France, la production de nouveaux crédits est passée de 24,8 milliards d’euros en mars 2022, à 14,4 milliards d’euros un an plus tard.
Si la hausse des taux de crédit s’est calmée en avril, elle n’est pas encore terminée et le nombre de prêts accordés diminue encore.
Même si les taux de crédit augmentent moins rapidement en avril, certains taux dépassent les 4 % pour les emprunteurs qui ont peu d’apport. L’accès au marché immobilier est toujours difficile et l’allongement des durées des prêts ne permet plus d’éviter un recul rapide de la production de crédits.
Une hausse des taux qui décélère
Si depuis janvier, les hausses du taux moyen des crédits sont de 20 points de base par mois, en moyenne, on observe que cette hausse décélère en avril avec + 11 points de base, soit un taux moyen à 3,15 % contre 3,04 % en mars.
Mais des taux à 4 % sur 25 ans parfois atteints
Pour les prêts sur 25 ans, les taux ont dépassé 3,50 % en avril pour la moitié des emprunteurs, pouvant même aller au-delà de 4 % pour une petite partie des emprunteurs les moins bien dotés en apport personnel.
L’allongement de la durée est loin d’amortir la chute de la capacité d’emprunt des ménages
En mai 2023, la durée moyenne des prêts s’est établie à 250 mois (20,8 ans). Mais une telle durée n’est plus suffisante pour amortir l’impact du niveau des taux d’intérêt et des taux d’apport personnel exigés sur les capacités d’emprunt des ménages.
En raison de l’augmentation des taux des crédits, un ménage qui pouvait emprunter 100 K€ à la fin de 2021, ne peut plus emprunter que 81 K€ en mai 2023.
Un nombre de prêts accordés qui baisse de 40,1 %
L’accès au crédit devient de plus en plus difficile, aussi bien pour les emprunteurs modestes faiblement dotés en apport personnel, que pour les ménages plus aisés ne pouvant plus disposer d’un apport suffisant au regard des prix pratiqués dans nombre de grandes agglomérations.
La production de crédits recule toujours à fin avril, avec une baisse de 39,7 % sur la période février 2022-avril 2023, comparée à février 2021-avril 2022, et de 40,1 % en nombre de prêts accordés.
Une hausse des ruptures de compromis de vente
D’après une enquête menée par l’institut de sondage Opinion System, auprès de ses adhérents (plus de 10 000 agences immobilières en France),
89% des agents immobiliers ont constaté les difficultés grandissantes rencontrées par les acheteurs pour obtenir un crédit.
Près de 6 sur 10 pointent même une hausse des ruptures de compromis de vente, faute d’accord de la banque, alors même que 63 % des professionnels constatent les efforts des acheteurs pour augmenter leur apport en capital.
État des lieux du marché des biens immobiliers
Un ralentissement du marché de l’immobilier en France
Le marché de l’immobilier en France connaît un ralentissement depuis 2022, après plusieurs années de forte croissance. Les ventes de logements ont diminué de 5,4 % sur un an, tandis que les prix se sont stabilisés au début de l’année 2023. Ce retournement s’explique notamment par la hausse des taux de crédit, la flambée des prix à la construction dans le neuf et les mesures en faveur de la transition écologique.
La Haute Savoie : figure d’exception
La Haute Savoie fait figure d’exception dans ce contexte morose. Ce département très prisé pour son environnement naturel, sa qualité de vie et sa proximité avec la Suisse affiche une forte dynamique immobilière. En 2022, le nombre de ventes immobilières a augmenté de 9,3 % par rapport à 2021, atteignant un record historique. Les prix ont également continué à augmenter, notamment dans les villes touristiques comme Annecy ou Chamonix. Le prix moyen au mètre carré d’un appartement en Haute Savoie est de 4 130 euros, soit plus du double de la moyenne nationale.
Cette tendance devrait se poursuivre en 2023, malgré la remontée des taux de crédit et l’inflation. La Haute Savoie bénéficie d’une forte demande locative, notamment saisonnière, qui garantit la rentabilité des investissements immobiliers. Le rendement locatif moyen est estimé à 7 % pour les maisons et à 8 % pour les appartements. La Haute Savoie profite également du phénomène de déconcentration urbaine, qui pousse les acheteurs à privilégier les espaces plus verts et plus humains. Les maisons sont ainsi davantage recherchées que les appartements.
Le marché de l’immobilier en Haute Savoie présente donc des opportunités intéressantes pour les investisseurs qui souhaitent profiter d’un cadre exceptionnel et d’une forte valorisation de leur patrimoine. Toutefois, il convient d’être vigilant sur la qualité énergétique des biens, qui devient un critère de plus en plus important pour les locataires et les acquéreurs. Les logements dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est mal noté, soit les classes F et G, devraient voir leur prix baisser à l’avenir.
Notre conseil :
Avant de se lancer dans un projet immobilier, une bonne préparation est indispensable. Entre la remontée des taux, les prix de l’immobilier qui restent à des niveaux élevés et les contraintes d’accès au crédit, mieux vaut être bien accompagné. Grâce à l’expertise, le réseau et la disponibilité d’un courtier en crédit, vous mettez toutes les chances de votre côté pour accéder à la propriété et bénéficier d’un crédit au meilleur taux selon votre profil et votre projet.
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