Alors qu’ils avaient quasiment disparu de l’hexagone depuis près d’une décennie, les taux variables pourraient revenir, sous la pression de la Banque Centrale Européenne. Une nouvelle qui suscite de multiples réserves du côté des professionnels de la finance et des questionnements du côté des emprunteurs.
Qu’est-ce qu’un prêt à taux variable ?
Un crédit immobilier à taux variable, révisable, ou modulable, est basé sur un taux d’intérêt qui évoluera à la hausse, ou à la baisse, tout au long de la durée du crédit. La variation de ce taux sera généralement indexée sur le taux de crédit bancaire EURIBOR (indice de référence qui régit les taux immobiliers et leur évolution) et fera l’objet d’une réévaluation trimestrielle ou annuelle.
Si les taux des crédits immobiliers à taux variable sont toujours plus bas que ceux des prêts à taux fixe à un instant T, on ne peut pas avoir la certitude que ceux-ci vont le rester dans le temps. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) d’un prêt à taux variable ne peut pas être utilisé pour estimer le coût total du crédit sur toute sa durée de remboursement.
Souscrire à un tel prêt représente donc un pari pour l’emprunteur, puisque le taux nominal de son crédit peut aussi bien évoluer à la hausse qu’à la baisse. Pour limiter le risque, il peut alors souscrire à un prêt à taux variable dit “capé” pour que les évolutions du taux révisable soient plafonnées.
Quelle différence avec un prêt à taux fixe ?
Dans le cas d’un prêt à taux fixe, le taux est fixé lors de la souscription du crédit et il est figé durant toute la durée du remboursement quelle que soit l’évolution du marché, ce qui offre une certaine sécurité aux emprunteurs. Le coût total du crédit est donc connu à l’avance et permet de mieux comparer les offres de prêts entre elles grâce au TAEG. La seule façon de faire évoluer un taux fixe est de renégocier son crédit immobilier ou de procéder à son rachat par un autre établissement bancaire.
Quant au prêt à taux variable, comme son nom l’indique, il se démarque du prêt à taux fixe par les potentielles variations que peuvent connaître son taux pendant toute la durée du crédit. Il est donc plus risqué sur le long terme mais peut s’avérer plus intéressant sur le court terme du fait qu’il n’est pas soumis au versement d’indemnités de remboursement anticipé en cas de remboursement anticipé du crédit lors de la revente du bien.
Comment fonctionne un prêt à taux variable ?
Comme expliqué précédemment, le prêt à taux variable est un prêt dont le taux est amené à fluctuer dans le temps en fonction de l’évolution du marché et de l’indice de référence (EURIBOR).
En France les taux variables proposés sont généralement des taux variables sécurisés dits « capés ». C’est-à-dire qu’ils sont plafonnés à la hausse et/ou à la baisse pour éviter des fluctuations trop importantes. On parle généralement de taux capés +1 ou +2. Par exemple, un prêt variable à 3 % capé +2 pourra donc varier entre 1 % et 5 %.
Leur variabilité est donc limitée et connue à l’avance par l’emprunteur puisqu’elle apparait clairement dans l’offre de prêt signée.
Quels sont les avantages et inconvénients du prêt à taux variable ?
Avantages :
En période de taux élevés ou à la hausse (comme c’est le cas actuellement), les crédits à taux variable peuvent permettre à certains emprunteurs d’accéder plus facilement au financement de leur projet immobilier grâce à un taux de départ généralement inférieur aux taux fixes. Cela permet notamment de contourner les limites imposées par le taux d’usure (voir notre précédent article sur le taux d’usure).
Les crédits à taux variables capés permettent un encadrement minimal des mensualités grâce aux fourchettes hautes et basses d’évolution. Les taux suivent donc les tendances du marché, mais ceci de manière relativement sécurisée ce qui peut permettre de réaliser des économies lorsque les taux sont très bas comme c’est le cas actuellement.
Lorsque les modalités du contrat le prévoient, un crédit à taux variable capé peut être transformé en crédit traditionnel à taux fixe, à la demande de l’emprunteur. Il s’agit donc d’une bonne méthode pour tester le taux capé durant une période donnée tout en limitant les risques à long terme.
Dernier intérêt, mais non des moindres, contrairement aux prêts à taux fixes, les prêts à taux variables ne sont pas accompagnés de pénalités de remboursement anticipé. Il est donc tout à fait possible de rembourser un crédit à taux variable capé par anticipation, avant la date d’échéance. Cela peut s’avérer intéressant pour les ménages se voyant bénéficier d’un changement de situation financière soudaine (une rentrée d’argent importante, une évolution professionnelle ou d’un héritage par exemple).
Inconvénients :
Avant d’octroyer un emprunt, la banque a pour obligation d’informer l’emprunteur sur le taux effectif global (TEG) de son futur crédit. Le TEG informe l’emprunteur sur le coût réel de son crédit immobilier et lui permet de comparer avec objectivité les offres des différents établissements bancaires. Le TEG intègre dans son calcul le taux d’intérêt du crédit souscrit. Or, dans le cas d’un prêt immobilier à taux variable, le TEG ne prend en compte que le taux de départ et non les éventuelles évolutions. Il est donc impossible de connaitre à l’avance le coût réel du crédit.
Destiné à évoluer en cours de prêt, un taux variable fait évidemment peser un risque certain sur les épaules de l’emprunteur : son éventuelle orientation à la hausse. Dans la majorité des cas, l’emprunteur s’endettera sur une durée de 12, 20, voir même 30 ans. Il est donc impossible d’anticiper la variation des taux sur une aussi longue période.
En résumé
Avec son lot d’avantages et d’inconvénients, le prêt à taux variable peut être plus intéressant pour certains profils emprunteurs que d’autres. Il est plutôt réservé aux investisseurs qui pensent déjà à la revente de leur bien. Il s’agit d’un choix spéculatif généralement utilisé pour les crédits de courte durée (7 ans), qui compte sur l’exonération des indemnités de remboursement anticipé et mise sur une revente à court terme de leur bien immobilier.
Si la proportion des prêts à taux variable a fortement réduit ces dernières années, il connaît un regain d’intérêt en 2022 avec le phénomène du taux d’usure qui vient se confronter à la remontée des taux fixes. Comme le taux d’intérêt de départ d’un prêt à taux variable est plus bas que celui d’un prêt à taux fixe, il peut permettre d’emprunter sur une longue durée sans dépasser la barre du taux d’usure.
Un prêt à taux variable peut être une bonne solution pour de nombreux emprunteurs, mais il faut cependant garder à l’esprit que ce type de crédit est plus risqué, et nécessite une étude approfondie de sa situation financière et de ses capacités de remboursement.
Pour conclure, lors d’un investissement immobilier, si la tendance se confirme, deux types de prêts peuvent vous être proposés : le prêt à taux fixe ou le prêt à taux variable capé, possédant chacun leurs avantages et leurs inconvénients. Chaque projet immobilier est différent et c’est pourquoi, chez Crédit du Lac, nous étudions chaque dossier avec attention afin de vous proposer la solution la mieux adaptée à votre profil et à votre situation. N’hésitez pas faire appel à nos experts en financement qui envisageront différents
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